Article rédigé parJennifer LemueConseillère Gestion PrivéeComprendre les SCPI avant de se demander pourquoi investir sur ce placement
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Rappelons d’abord qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier de façon indirecte. Vous achetez des parts et vous devenez associé et propriétaire de parts d’immeubles. Une société de gestion se charge de gérer les immeubles. Il existe 3 modèles de SCPI :
- les SCPI de rendement : les loyers vous sont reversés en dividendes, en fonction du montant investi ;
- les SCPI de plus-value : elles achètent des biens pour les revaloriser et réaliser une plus-value ;
- les SCPI fiscales : elles vous permettent de bénéficier d’un avantage fiscal (Pinel, Denormandie), mais distribuent des loyers faibles.
Les sociétés de gestion qui gèrent les SCPI doivent être agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui s’assure de la transparence des informations données aux investisseurs.
Dans cet article, nous nous focaliserons sur les SCPI de rendement qui ont notre préférence chez Maison Blanche Patrimoine, car elles couplent rendement, revenus réguliers et avantages fiscaux (via l’assurance-vie notamment).
À quel profil d’investisseur la SCPI convient-elle ?
La SCPI peut s’adapter à plusieurs niveaux de patrimoine vu son ticket d’entrée faible (dès 200 € la part pour certaines) et les options d’ingénierie patrimoniale qu’elle offre (démembrement, effet de levier du crédit).
Voici un tableau récapitulatif de la pertinence des SCPI en fonction de votre profil d’investisseur et de votre situation patrimoniale :
| Capitaux à investir | Situation patrimoniale | Profil de l’investisseur | Avantages des SCPI pour ce profil |
|---|---|---|---|
| Patrimoine en constitution (moins de 250 000 €) | Capacité d’épargne et d’emprunt, fiscalité modérée | Volonté d’accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes (financement, gestion) | Effet de levier du crédit, accessibilité |
| Gestion privée (à partir de 250 000 €) | Allocation en cours de diversification, tranche marginale d’imposition moyenne à élevée | Intérêt pour l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion, souhait d’investir sur « du concret » et de revenus récurrents | Poche de revenus immobiliers peu corrélée aux marchés cotés, effet de levier du crédit |
| Gestion de fortune (à partir de 1 M€) | Tranche marginale d’imposition élevée, exposition possible à l’IFI | Volonté d’exposition à la pierre, logique de transmission | Diversification, effet de levier du crédit lombard |
Pourquoi investir en SCPI ? Un placement immobilier concret, stable et sans contraintes de gestion
Les SCPI présentent plusieurs avantages qui en font une classe d’actifs intéressante pour bon nombre d’investisseurs.
Un risque limité et une rentabilité attractive
L’investissement en SCPI permet de limiter les risques d’impayés de loyers, car la société possède de nombreux biens immobiliers (une cinquantaine en moyenne). Il convient cependant de veiller à la diversification.
En effet, une SCPI trop concentrée sur l’immobilier de bureau par exemple présente un risque (crise Covid).
L’idéal est d’investir sur des SCPI qui diversifient suffisamment leurs actifs par secteurs (logistique, commerces, santé, bureaux), mais aussi sur le plan géographique en ne se limitant pas à un seul pays.
En ce qui concerne la rentabilité, elle est attractive et stable, avec en moyenne 5 % par an, ce qui en fait un placement particulièrement intéressant pour des investisseurs au profil défensif ou équilibré.
Mais au-delà du rendement, il faut surtout que le placement en SCPI corresponde à votre horizon de placement (10 ans minimum) et à vos objectifs patrimoniaux (création de revenus réguliers par exemple).
Simplicité de gestion, accès à des investissements immobiliers à la fois concrets et spécifiques
La délégation complète de la gestion est un autre atout phare des SCPI : locataires, baux, travaux, contentieux, vous n’avez plus à vous en préoccuper. C’est souvent une des raisons qui pousse un investisseur immobilier à aller vers ce que l’on appelle aussi la pierre-papier.
S’y ajoute aussi une accessibilité tant sur le plan financier que sur la typologie d’actifs. Certaines SCPI proposent un ticket d’entrée dès 200 € par part et elles permettent aussi d’investir sur des actifs plus difficilement accessibles en immobilier direct comme des immeubles logistiques et/ou situés à l’étranger.
Enfin, pour une clientèle peu à l’aise avec les marchés financiers, la SCPI rassure par son aspect très concret (un patrimoine identifiable, des locataires connus).
Un investissement propice à l’ingénierie patrimoniale
En ce qui concerne la structuration patrimoniale, la SCPI ouvre de nombreuses possibilités, notamment grâce à l’assurance-vie et au démembrement.
L’assurance-vie comme enveloppe d’investissement pour vos SCPI : liquidité et fiscalité avantageuse
Investir en SCPI par l’intermédiaire d’une assurance-vie présente deux avantages : la liquidité et le cadre fiscal.
L’inconvénient de la SCPI est sa faible liquidité. En effet, en fonction de la conjoncture du marché, revendre ses parts peut prendre du temps (de plusieurs semaines à plusieurs mois, voire un blocage temporaire selon les situations).
Avec l’assurance-vie, votre assureur garantit la liquidité des parts, ce qui vous permet de vendre vos parts de SCPI beaucoup plus rapidement.
S’ajoute à cela, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie française (abattements et imposition réduite sur les rachats de plus de 8 ans et transmission optimisée pour les versements faits avant 70 ans).
Un investissement opportun pour maximiser l’effet de levier du crédit
Grâce aux revenus réguliers et stables que proposent les SCPI, le recours au crédit se révèle particulièrement intéressant pour un particulier qui souhaite acheter des parts de SCPI en direct.
Les loyers couvrent une partie de la mensualité et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. La stratégie ne tient toutefois que si le taux de crédit reste inférieur au rendement net attendu.
En gestion privée et en gestion de fortune, le recours au crédit lombard vous permettra (sous conditions) d’acheter des parts de SCPI (en direct ou en assurance-vie), sans désinvestir votre portefeuille.
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
Il est possible d’investir sur des parts de SCPI grâce au démembrement de propriété.
Rappelons qu’un démembrement consiste à séparer la nue-propriété (propriété des parts dans le cas d’une SCPI) et l’usufruit (droit d’en toucher les fruits : les loyers).
Pourquoi faire ce montage juridique ? Lorsque vous achetez en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote, de l’ordre de 20 à 40 % du prix d’achat.
En contrepartie, vous ne percevez pas les loyers pendant une durée qui varie de 3 à 20 ans. À l’issue de cette période, vous retrouvez la pleine propriété du bien et les loyers associés.
Pendant la période de démembrement, vous ne payez pas d’impôts sur vos revenus fonciers, étant donné que vous ne percevez pas de loyers. Les parts de SCPI en nue-propriété ne rentrent également pas dans l’assiette de l’IFI.
Exemple : Marc et Sylvie attachés à la pierre souhaitent investir 1 million d’euros
L’état des lieux patrimonial
Marc, 54 ans, et Sylvie, 52 ans, cadres dirigeants, viennent de vendre un immeuble locatif, lassés par une gestion trop lourde et plusieurs impayés de loyers. Ils disposent ainsi de 1 million d’euros à investir. Leur taux marginal d’imposition (TMI) est actuellement de 41 %.
Ils consultent le cabinet pour savoir comment placer cet argent pour générer des revenus réguliers lorsqu’ils seront à la retraite. Ils restent attachés à la pierre et ont entendu parler des SCPI suite à leur mésaventure.
La stratégie retenue pour investir en SCPI
Au vu de leur taux d’imposition élevé, le conseiller leur recommande de privilégier l’acquisition de parts de 2 SCPI européennes en nue-propriété avec un horizon de pleine propriété d’ici à leur retraite.
L’objectif est de limiter l’imposition des revenus fonciers durant cette période où ils sont fortement imposés (leur TMI sera réduit du fait de la baisse des revenus liés à la retraite) tout en leur permettant de disposer de revenus réguliers supplémentaires lorsqu’ils seront à la retraite.
Il conseille également la souscription de deux assurances-vie luxembourgeoises et le recours au crédit lombard pour financer l’achat des parts de SCPI.
L’allocation de l’assurance-vie luxembourgeoise est centrée sur une stratégie équilibrée pour allier rendement long terme et rembourser le crédit lombard grâce aux intérêts générés.
Vous envisagez d’investir en SCPI et vous souhaitez valider le montant et le mode de détention ? Réservez votre entretien patrimonial.
